Tussen maart 2015 en 2017 zijn de huizenprijzen in Amsterdam 46% gestegen, blijkt uit onderzoek van onder meer UvA-econoom Martijn Dröes. Een nieuwe analysemethode biedt zicht op de verschillende componenten van deze prijsontwikkeling. Niet alleen de omvang van de stijging is verrassend, de samenstelling ook. ‘We halen de ruis eruit.’
‘Het bijzondere aan de huidige situatie is niet alleen de prijsstijging zelf, maar ook de impact van nieuwe, niet-fundamentele factoren die op de Amsterdamse markt van invloed zijn, zoals Airbnb, de Brexit en de populariteit van de stad onder studenten’, verklaart Martijn Dröes, universitair docent vastgoedfinanciering aan de UvA en de Amsterdam School of Real Estate. Amsterdam staat daarin niet alleen. Ook in steden als Toronto, Berlijn en Londen worden de huizenprijzen opgedreven door factoren die tot voor kort afwezig waren of weinig invloed hadden.
Monnikenwerk
Om de prijsontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt te verklaren, heeft Dröes samen met oud-studiegenoot Ryan van Lamoen een toets ontwikkeld waarmee de prijsontwikkeling in stappen wordt ontleed. Hiermee kan worden onderzocht in hoeverre de prijsontwikkeling afwijkt van wat redelijk lijkt, gegeven de traditionele onderliggende fundamentele factoren. En – in het verlengde daarvan – of er sprake is van ‘uitbundige prijsstijgingen’.
Als uitgangspunt voor hun toets analyseerden Dröes en Van Lamoen, Supervision specialist bij De Nederlandsche Bank (DNB), transactiegegevens van verkochte woningen in Nederland tussen begin 1990 en maart 2017 (NVM database). Aerdt Houben, divisiedirecteur DNB en hoogleraar Financial Policies, Institutions and Markets (UvA), hielp hun ideeën verder aan te scherpen.
Vervolgens pasten ze de toets toe op de woningen die in Amsterdam tussen maart 2015 en maart 2017 zijn verkocht. Waar de mediane huizenprijzen in heel Nederland in maart 2017 5% hoger lagen dan twee jaar eerder, stegen de Amsterdamse huizenprijzen over diezelfde periode 46%. Dröes: ‘We hebben nog nooit zulke hoge prijzen en prijsstijgingen gehad… en de premie bovenop de vraagprijs is nooit zo hoog geweest als nu. Onze analyse geeft aan dat er sprake is van oververhitting in de markt.’
Stap voor stap
Door de prijsontwikkeling met de toets in stappen te ontleden, kan deze worden gecorrigeerd voor de invloed van traditionele, fundamentele factoren. Eerst voor die van de observeerbare woningkenmerken, zoals de woonoppervlakte en het type woning. Vervolgens voor standaard macro-economische factoren zoals het renteniveau. Ten derde wordt de prijsontwikkeling gecorrigeerd voor de invloed van niet-observeerbare woningkenmerken, zoals nieuwe lokale voorzieningen.
Wat over blijft is het zogeheten onverklaarbare deel van de prijsontwikkeling. Want hoewel met logisch nadenken kan worden gesteld dat zaken als Airbnb en de Brexit huizenprijzen opdrijven, zijn de mechanismen daarachter onvoldoende bekend om dit deel van de prijsstijging in een formule te kunnen vatten. ‘Het is belangrijk te weten dat, zelfs met een toets en alle gegevens, we niet alles kunnen duiden. Er blijft een black box over.’
Desondanks is met de toets een grote sprong voorwaarts gemaakt, vindt Dröes: ‘Tot nog toe werd de regionale uitwerking van macro-economische factoren in geaggregeerde studies uitgemiddeld. Dan kreeg je een grafiek met een lijntje voor Nederland en daarboven een lijntje voor Amsterdam. Wij geven deels het waarom erbij.’
Oververhitting ja, maar een bubbel?
Uit in mei door DNB gepubliceerd onderzoek bleek al dat de prijsstijging op onder andere de Amsterdamse woningmarkt niet gedreven werd door krediet.
Met hun toets hebben Dröes c.s. nu aangetoond dat een deel van de prijsontwikkeling in Amsterdam terug te voeren is op zaken die in formules te vatten zijn; de eerste drie componenten uit de toets. En dat er een lastiger te doorgronden deel resteert: ‘Wat je ook doet, de stijging van de laatste periode springt eruit. En deze is niet meer vanuit normale formules te verklaren.’
Hoewel er duidelijk sprake is van oververhitting in Amsterdam wil Dröes het woord bubbel niet in de mond nemen. De stijging is weliswaar uitbundig – de prijsstijging versnelt kwartaal na kwartaal, maar er zijn volgens hem nog te veel onbekende factoren om van een bubbel te kunnen spreken. Verder onderzoek is nodig om het onverklaarbare deel van de prijsstijging te becijferen. ‘Duidelijk is wel dat de prijspremie bovenop de vraagprijs – na alle correcties – tussen 2015 en 2017 twee keer zo hard is gestegen als de daling na de crisis, en nog nooit zo hoog is geweest.’
Aanknopingspunten voor vervolg
Dröes is tevreden over de uitkomsten van het onderzoek. Economie is nu eenmaal geen exacte wetenschap, benadrukt hij. ‘We zijn dichterbij gekomen, op een detailniveau dat we niet voor mogelijk achtten.’
Hij ziet talrijke aanknopingspunten voor vervolgonderzoek. Wie koopt een woning in Amsterdam; is de aankoop bedoeld als belegging of om er te wonen? Wat is de rol van Airbnb en de invloed daarvan op de koop- en huurmarkt?
Wie inzicht wil krijgen in de verschillende componenten van de huizenprijsontwikkeling in andere steden of regio’s binnen of buiten Nederland kan een variant van de toets gebruiken, aangepast voor lokale variabelen. Uit praktische overwegingen adviseert Dröes de toets bij bredere toepassing in tweeën te delen: eerst een versimpelde versie, daarna de toets in zijn geheel voor gebieden die opvallen. Hoe groter het gebied, hoe meer inspanning het immers vergt om alle relevante informatie te vergaren. ‘Het eerste deel is dan iets minder sterk, maar wel op grotere schaal toepasbaar. De uitkomsten kunnen worden gebruikt als pointers voor lokaal vervolgonderzoek.’
Praktische toepassing
De toest biedt makelaars details om de markt te helpen doorgronden en ook consumenten krijgen beter overzicht. Dröes: ‘Macro-economische factoren zoals de rente en de inkomensgroei zie je niet op Funda. Je ziet alleen kenmerken van het huis en iets over de omgeving. De toets kan helpen alles in één geheel te plaatsen.’
De toets geeft een indicator voor oververhitting; waardevolle informatie voor beleidsmakers. Beleid kan het aanbod stimuleren in gebieden waar de oververhitting het sterkst is en het kan de vraag temperen, door subsidies te verminderen en omringende gebieden meer toegankelijk te maken, benadrukken Dröes en zijn coauteurs. Daarnaast kunnen varianten van de toets worden ontwikkeld die inzicht bieden in andere markten, bijvoorbeeld de obligatie- of de huurmarkt.
Bron: UvA
