Gebouwbeheersystemen zorgen voor een goed klimaat en de juiste temperatuur in een gebouw; voor veiligheid en licht. Maar vaak werken ze door de onderverdeling onafhankelijk van elkaar. Terwijl juist in de verbinding winst valt te halen, mogelijk ook financieel. Makkelijker gezegd dan gedaan, want het vereist een mentaliteitsverandering.
Jeroen Heunen is bestuurslid van CREME Nederland, een onafhankelijk eindgebruikersplatform voor corporate real estate managers. Zij constateren dat veel leden van het platform bezig zijn met onderwerpen als smart offices en smart working. Ofwel: hoe kun je de big data die een gebouw verzamelt, ontsluiten en gebruiken om werknemers in het gebouw zo goed mogelijk te faciliteren? Sensoren meten de bezettingsgraad van werkplekken en dat kan bijvoorbeeld gekoppeld worden aan lichtschakelingen. De grote vastgoedeigenaren zijn sterk met dit onderwerp bezig en zetten grote stappen, ingegeven door de behoeften van eindgebruikers, aldus Heunen. “Uiteindelijk wil je hen slimmer en beter huisvesten. Projectontwikkelaars en beleggers spelen daar op in. Zij willen de gebruiker maximaal faciliteren en dat kan op deze manier.” Zo wordt een bedrijfsgebouw dat een goed gebouwbeheersysteem heeft, een interessant beleggingsobject. Geld speelt dus een rol. Overigens bestaan er grote verschillen tussen typen vastgoed: gaat het om een parkeergarage of een kantoor? De eisen voor een prettig verblijfsklimaat in deze gebouwen lopen erg uiteen.
Vier hoofdlijnen
Om bij het begin te beginnen: wat doen gebouwbeheersystemen eigenlijk? Floor van der Feltz is ambassadeur voor Building G100, een onafhankelijk platform van eindgebruikers die betrokken zijn bij gebouwbeheersystemen. Hij stelt vast dat gebouwen van oudsher zijn uitgerust met voorzieningen en installaties om het de gebruiker gemakkelijk te maken. Hij onderscheidt daarbij vier hoofdlijnen: het bevorderen van de zuinigheid, zoals energiemanagement; duurzaamheid, dat de laatste jaren meer accent heeft gekregen; veiligheid, met cameratoezicht en toegangscontrole en tot slot leefbaarheid, waar klimaatbeheersing onder valt. “Afhankelijk van het soort gebouw kunnen accenten verschillen. In een ziekenhuis is een goede luchtdruk essentieel, maar dat is voor een kantoorgebouw iets minder belangrijk”, vertelt Van der Feltz.
Vier eilandjes
Die verticale inrichting in vier hoofdlijnen bestaat nog altijd. Sterker nog: die is terug te vinden in de organisatie van het beheren van een gebouw, meestal samengevoegd onder het kopje ‘facilitair bedrijf’. Ondanks die samenvoeging hebben de afdelingen vaak niet door dat ze nauw met elkaar samenhangen, constateert Van der Feltz. “Veel leveranciers leveren verticale producten, de technologie bevordert het niet om informatie uit te wisselen. Het zijn geen open systemen, maar ze hebben eigen protocollen. Tegelijkertijd verandert de wereld en de technologie schrijdt voort: informatie is onderling uit te wisselen.” Maar dat gebeurt dus niet of nauwelijks. Een voorbeeld: bij brand wordt een signaal in de brandmeldinstallatie gegeven. Maar als je via de toegangscontrole weet wie waar in het gebouw zit, kun je de urgentie van het probleem vaststellen. Door de vier hoofdlijnen min of meer onafhankelijk van elkaar te laten functioneren, is voor elk systeem apart personeel en een beheerder vereist. Dat vergt weer extra mensen en per systeem kennis en kunde. Dankzij integratie kun je het beheer centraliseren. Anders gezegd: een verticale organisatie van beheerssystemen kost uiteindelijk geld. Daarnaast is het beheer heel vaak reactief in plaats van proactief.
Platform
Door voortschrijdende technologie is informatie tussen de verschillende hoofdlijnen en daarmee beheersystemen veel eenvoudiger uit te wisselen. Het kan, maar hoe? Van der Feltz ziet dat er softwarepakketten zijn die de verticale systemen integreren. Een systeem bestaat altijd uit hardware (apparatuur), gemanaged door een softwareproduct. “Als je de software als een platform bekijkt, dus als één pakket dat alles in de gaten houdt, maak je het al makkelijker. Zeker als de software in staat is om managementinformatie te geven”, aldus Van der Feltz. Met behulp van universele protocollen en netwerken kun je zo integreren, managementinformatie verkrijgen en beter beheren. Werken met open standaarden dus, zoals in de IT gebeurt.
De mens
Blijft over: de menselijke component. De gemiddelde IT-afdeling hield zich de afgelopen jaren bezig met het automatiseren van bedrijfsfuncties, en nu krijgen ze te maken met nieuwe gebruikers. Dat kan zorgen voor een discrepantie tussen de afdeling IT enerzijds en facilitair bedrijf anderzijds. Belangrijker nog is dat de kennis en kunde over het integreren van de verschillende onderdelen bij het bestaande personeel vaak achterblijft. Van der Feltz stelt echter vast dat het besef daarover bij directies ontbreekt. “Ze weten niet dat deze systemen complex zijn. Het onderwerp wekt weinig interesse bij de directie. Waarom? Goede vraag. Het is niet sexy, terwijl het uitvallen van deze systemen kan leiden tot grote schade. Stel dat het energiemanagementsysteem en daarmee de koeling uitvalt in een veilinggebouw. De gevolgen daarvan zijn niet te overzien.”
Bezuinigen of investeren?
Nog een component: in het geval van bezuinigingen wordt vaak als eerste naar het facilitair bedrijf gekeken. Echter, dankzij een goed functionerend gebouwbeheersysteem kan een manager aantonen dat bijvoorbeeld het energieverbruik terugloopt door het combineren van data. Een geïntegreerd systeem geeft aan directieleden inzicht in de kwaliteit van het facilitair bedrijf en het voorzieningenniveau. Tegelijkertijd ziet Van der Feltz dat directieleden over het algemeen helaas weinig enthousiasme kunnen opbrengen voor de winst die hier te boeken valt.
“Vreemd, want een onderwerp als het terugdringen van de CO2-uitstoot is een onderwerp dat wereldwijd op de agenda’s staat.” Het is bij uitstek een thema dat precies valt onder een goed geïntegreerd gebouwbeheersysteem. Een bedrijf dat zijn MVOdoelstellingen serieus neemt, maakt werk van een systeem dat goed kan aangeven hoe hoog de CO2productie is en waar mogelijkheden zijn om die terug te dringen. Ja, dat vraagt om een investering, maar op termijn valt er veel te winnen. Een investering niet alleen in technologie; ook mensen die het beheer op zich nemen verdienen het om de nodige kennis en kunde op te kunnen doen. Het feit dat projectontwikkelaars en beleggers in vastgoed inzien dat een gebouw met goed geïntegreerd gebouwbeheersysteem een meerwaarde heeft, zegt genoeg.
