Vanuit de trein van Almere naar Den Haag kunnen reizigers het ene na het andere bouwproject aanschouwen. Aan de randen van bestaande steden worden nieuwe wijken gecreëerd, maar ook fietsend door de grote steden zelf duurt het niet lang voordat men woningen in aanbouw tegenkomt. Uitzicht op hijskranen en het geluid van heimachines zijn voor inwoners van plaatsen zoals Rotterdam, Amsterdam en Den Haag onderdeel van het dagelijks leven. De situatie is het resultaat van een poging om jaarlijks 80.000 tot 85.0000 nieuwe woningen te realiseren. Dat gemiddelde van 219 woningen per dag moet gehaald worden om in te lopen op het huidige tekort van ruim 200.000 en de groeiende vraag bij te houden. Uitdagingen op het gebied van wetgeving, menskracht en ruimte maken dit een moeilijke opgave.

“Sinds de crisis bouwen we minder woningen, slechts tussen de 40.000 en 60.000 per jaar”

Ongewenste woonsituatie

“Sinds de crisis bouwen we minder woningen, slechts tussen de 40.000 en 60.000 per jaar”, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft, ter verklaring van de huidige situatie. Wat daarbij komt, is een hogere groei van het aantal huishoudens dan verwacht. Dat komt deels door migratie, maar ook door een toename in het aantal ouderen dat langer zelfstandig blijft wonen. Tot slot is de Randstad erg in trek waardoor het probleem daar wordt uitvergroot.

In de praktijk betekent het dat een grote groep mensen zich in een ongewenste woonsituatie bevindt. “Mensen wonen wel ergens, maar niet altijd waar of hoe ze willen”, aldus Mathieu van Rooij, senior beleidsmedewerker woningmarkt bij Bouwend Nederland. Het zijn bijvoorbeeld jongeren die bij hun ouders moeten blijven wonen omdat ze niet zelfstandig kunnen huren, gezinnen met meer kinderen dan slaapkamers of stellen die willen scheiden maar zonder gecombineerd inkomen geen woning kunnen betalen.

Veel procedures, weinig menskracht

De oplossing lijkt voor de hand te liggen: meer en sneller bouwen. Helaas ontbreekt een aantal ingrediënten om dat op de korte termijn mogelijk te maken. Ten eerste vormt wetgeving een obstakel als het om snelheid gaat. “Je kunt heel snel plannen schrappen, zoals in de crisis gebeurde toen de vraag naar nieuwe woningen stil kwam te liggen. Als het weer beter gaat, kun je ze echter niet zomaar weer van de plank aftrekken en onmiddelijk bouwen”, zegt Van Rooij. Procedures omtrent besluitvorming, bestemmingsplannen en ruimtelijke ordening maken het een langzaam proces. Hij geeft aan dat er gemiddeld wel vijf tot tien jaar kan zitten tussen een eerste projectidee en de daadwerkelijke start van de bouw. Op binnenstedelijke locaties loopt het al snel op tot tien à vijftien jaar.

Dat soort langetermijnprojecten gaan het woningtekort de komende jaren nog niet oplossen, concludeert Boelhouwer. Hij pleit dan ook voor alternatieve maatregelen zoals tijdelijke huisvesting en het intensiever benutten van de huidige woningvoorraad. Wat echter ook bij dat soort oplossingen een probleem vormt, is een gebrek aan bouwcapaciteit. Zowel op het gebied van materialen als menskracht ervaart de sector een tekort. Dat laatste is opnieuw een gevolg van de crisis: binnen de gemeente en in de bouw zelf waren minder mensen nodig, met als gevolg dat er in het personeelsbestand gesneden werd. De afwezigheid van die mensen maakt het nu extra moeilijk om de productie weer omhoog te brengen. Boelhouwer wijst erop dat dit een voorbeeld is van zogeheten pro-cyclisch beleid: toen het economisch slecht ging koos de overheid ervoor te bezuinigen, met als gevolg het stilvallen van de bouw en grote ontslagen.

“Toen het economisch slecht ging koos de overheid ervoor te bezuinigen, met als gevolg het stilvallen van de bouw en grote ontslagen”

Het beleid imiteerde en versterkte zo de negatieve ontwikkelingen. Geen goede beslissing, meent de hoogleraar. “Juist de bouwsector is een mooi instrument om tijdens perioden van economische malaise werkgelegenheid te creëeren en tegelijkertijd projecten te realiseren die woongelegenheid en geld zullen opleveren.”

Tandje erbij

Naast tijdrovende procedures en een gebrek aan menskracht ligt er nog een derde obstakel voor de woningbouw. Er is in Nederland simpelweg onvoldoende ruimte om op een rendabele manier aan de huidige woningvraag te voldoen. De Randstad kent een grote vraag naar betaalbare woningen, maar binnenstedelijk bouwen is duur. Dat kan betekenen dat projecten soms niet van de grond komen, omdat marktpartijen of gemeenten de voorfinanciering niet rond krijgen vanwege de financiële risico’s. Wat ook gebeurt, is dat marktpartijen die hun projecten wel realiseren, ervoor kiezen om duurdere woningen te bouwen in plaats van meer. Dat levert wel rendabele projecten op, maar niet de 219 woningen per dag die er nodig zijn. “Waar het op neerkomt, is een behoefte aan bouwlocaties”, stelt Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland. Gezien het aantal woningen dat er momenteel jaarlijks beschikbaar komt, moet er nog een tandje bij.

“We moeten de realisatie van 80.000 à 85.000 woningen per jaar bereiken en vol zien te houden de komende jaren. Dat vergt een continue stroom aan locaties die bestemd zijn voor woningbouw waarvan de procedures op tijd doorlopen zijn en de financiering rond is.” De verantwoordelijkheid hiervoor legt hij bij gemeenten en provincies, in samenwerking met de marktpartijen die het moeten realiseren. Waar er in eerdere perioden geld beschikbaar werd gesteld door het rijk om de woningbouw te versnellen, is dat nu niet het geval. Dus moeten verschillende partijen samen kijken op welke manier projecten haalbaar gemaakt kunnen worden, is het advies van Verhagen.

Snel en samen stappen zetten

Of het nu gaat om binnenstedelijk of buitenstedelijk bouwen; het aanleggen van nieuwe wijken of het ombouwen van kantoorpanden naar appartementen; hoogbouw of rijtjeshuizen – snelheid is geboden. Boelhouwer ziet het als positieve stap dat het woningtekort genoemd wordt in het huidige regeerakkoord en minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het onderwerp op haar agenda heeft staan.

“Het feit dat de minister gaat evalueren wat de knelpunten zijn, is al winst. Tot kort geleden mocht de markt het allemaal zelf oplossen.” Volgens Van Rooij zijn marktpartijen ook zeker bereid hun steentje bij te dragen, maar blijft het uiteindelijk een gezamenlijke opgave waarbij iedereen het grotere belang goed in het vizier moet hebben. “Mensen willen prettig wonen in een kwalitatief goede woning die bij voorkeur energieneutraal is. Men moet samen in gesprek om daarin stappen te zetten.”

Banen in de bouw
Het totaal aantal banen in de bouw kwam in het vierde kwartaal van 2017, gecorrigeerd voor seizoeneffecten, uit op 529.000. Dat is duizend banen meer dan in het derde kwartaal.

Er ontstonden 12.000 vacatures in het vierde kwartaal, evenveel als in het voorgaande kwartaal. Er werden 11.000 vacatures vervuld, iets meer dan in het voorgaande kwartaal. Aan het eind van het vierde kwartaal stonden 14.200 vacatures open, 1,400 meer dan een kwartaal eerder.

De vacature-indicator voor de bouw, die verschillende verwachtingen over werkgelegenheid van ondernemers combineert, is aan het begin van het vierde kwartaal, net als aan het begin van het derde kwartaal, positief.

Bron: CBS Kwartaalmonitor bouw, vierde kwartaal 2017