Logistiek vastgoed moet anno 2015 aan andere eisen voldoen dan een paar decennia geleden. De distributiecentra van tegenwoordig zijn groter dan voorheen, vaak duurzaam gebouwd en flexibel qua inrichting.
Wat zijn de ontwikkelingen in logistiek vastgoed?
Postorderbedrijf Wehkamp bouwde onlangs een groot distributiecentrum in Zwolle, kledingfabrikant Michael Kors bouwt in Venlo een pand dat dienst moet gaan doen als distributiecentrum voor heel Europa en kledingmerk Forever21 doet hetzelfde in Bergen op Zoom: logistiek vastgoed zit, kortom, enorm in de lift. Alleen al in de eerste helft van 2015 werd er 350 duizend vierkante meter gebouwd voor de opslag en distributie van goederen en naar verwachting komt daar in de tweede helft van dit jaar minstens zoveel ruimte bij, zo verwacht marktanalist Rudolf Bak, die onder meer voor de NVM werkzaam is.
De groei van het aantal beschikbare vierkante meters hangt deels samen met de economische groei, maar wordt ook aangejaagd door een veranderende vraag. Bestaande bouw voldoet lang niet altijd meer aan de eisen van hedendaagse distributeurs. Consolidatie en schaalvergroting is daarvoor een van de redenen. “Transporteurs worden vanuit efficiencyoogpunt steeds groter, waardoor ze behoefte hebben aan andere netwerken. In plaats van tien kleine distributiecentra maken ze liever gebruik van een grote, die ook nog eens centraal gelegen is”, zegt Peter de Wit, die als vastgoeddirecteur van de Greenery veel weet over de ontwikkeling van logistiek vastgoed.
De opkomst van e-commerce
Een andere belangrijke aanjager van de veranderende vraag is de opkomst van e-commerce. “Vroeger ging een klant naar een winkelcentrum om zijn producten te halen, nu worden producten steeds vaker thuisbezorgd”, zegt Bak. Als gevolg van het groeiende internetwinkelen is er een veel complexere manier van goederen verzamelen en distribueren ontstaan dan toen er vanuit distributiecentra alleen nog maar pallets met producten naar winkels en groothandels werden vervoerd.
De metamorfose van distributiecentra
Neem bijvoorbeeld e-fulfilment, alle administratie rondom het afhandelen van een e-commerce-order. Dat is doorgaans een grote kostenpost voor een bedrijf: hoe efficiënter dat gebeurt, hoe meer winst een bedrijf maakt. En dus moeten gebouwen ook slimmer worden ingericht. “Nieuwere distributiecentra beschikken bijvoorbeeld vaak over meerdere tussenvloeren, waardoor orderpikkers makkelijk bij alle producten kunnen”, zegt Bak. Er is meer kantoorruimte, die wordt gebruikt voor bijvoorbeeld klantenservice en het afhandelen van orders.
Er is in de nieuwe distributiecentra meestal meer aandacht voor klimaatbeheersing en daglichttoetreding, wat komt doordat er in de distributiecentra gericht op e-commerce veel meer mensen werkzaam zijn. En daarnaast zijn er meer loading docks nodig, doordat e-commerce met veel meer verzendingen en ontvangsten te maken heeft dan traditionele distributie. Ook zijn de centra steeds vaker flexibel in te delen, wat alles te maken heeft met de steeds kortere levensduur van processen, zegt De Wit. “Vroeger werden er veel dedicated gebouwen neergezet: voor een bedrijf, met een bepaald proces dat toen nog ongeveer even lang meeging als een gebouw, zo’n 25 jaar. Dat is nu niet meer zo.”
De invloed van e-commerce op de locatiekeuze
Er wordt niet alleen meer op de traditionele logistieke hotspots gebouwd, maar ook in grote verstedelijkte gebieden in de buurt van studentensteden. “In de eerste plaats doordat daar een grote afzetmarkt zit”, zegt De Wit. “Maar wat ook meespeelt is dat die centra dan de beschikking hebben over relatief hoogopgeleid en flexibel inzetbaar personeel.” “Ook de hubs van de pakketvervoerders spelen een belangrijke rol bij de keuze voor een locatie”, vult Bak aan. “Daar wil je als distributeur dichtbij zitten.”
De rol van duurzaamheid
Duurzaamheid speelt ook een belangrijke rol in nieuwbouw. Veel distributiecentra hebben zonnepanelen of worden zo gebouwd dat ze er makkelijk neergelegd kunnen worden. Daarnaast is er in de nieuwe centra vaak goede isolatie en nachtventilatie, wordt er gebruik gemaakt van warmte- en koudeopslag en worden herbruikbare materialen gebruikt tijdens de bouw. Ook krijgen nieuwe gebouwen meestal led-verlichting, wat zeer energiezuinig is. En de daglichtvoorziening die steeds meer distributiecentra hebben zorgt voor lager energieverbruik. “Verlichting is meestal een grote kostenpost voor een distributeur, dus hoe meer daar op bezuinigd kan worden, hoe beter”, zegt Bak.
De gebouwen met goede duurzaamheidsmaatregelen kunnen een BREEAM-certificering krijgen, iets dat voor beleggers belangrijk is omdat dat de waarde van het object verhoogt. De Wit heeft soms wel de indruk dat die duurzaamheid in de bouw vooral een politiek verhaal is. “De bouw van een gebouw gaat in de eerste plaats door vanwege bedrijfseconomische redenen. Voor sommige keurmerken moet je al gauw tonnen betalen en als je in een sector zit met lage marges en je bepaalde duurzaamheidseisen niet terug kunt verdienen, dan is de keuze snel gemaakt.”
Aanjagers van logistiek vastgoed
De lage grondprijzen en lage rente bij banken vormen een belangrijke aanjager voor het groeiende aantal vierkante meters logistiek vastgoed. Vastgoedfondsen en rijke particulieren investeren hun geld liever in vastgoed dan dat ze het op de bank zetten waar ze nauwelijks rente krijgen. De Wit: “Waar ondernemingen vroeger zelf een pand stichtten, gaan ze nu vaker op zoek naar een belegger. Die staan in de rij en dus wordt nieuwbouw veel makkelijker.” Zolang e-commerce blijft groeien, zal er ook vraag blijven naar nieuwe e-fulfilmentcentra, zo vermoeden de experts. “Duits onderzoek laat overigens zien dat er wel een bovengrens is aan aan het aandeel internetaankopen”, zegt Bak. “Die hebben we nog niet bereikt, maar de groei is in elk geval dus niet onbegrensd.”
De Wit is benieuwd naar de ontwikkeling van het thuisbezorgen van supermarktproducten, iets dat in Nederland nog relatief klein is, doordat bijna iedereen wel een supermarkt in de buurt heeft. “Ik ben benieuwd naar wat een supermarktbezorgdienst als Picnic gaat doen”, zegt hij. “Supermarktgoederen worden in drie klimaatzones geleverd, dus als thuisbezorging van deze goederen een vlucht neemt, zal ook dat zijn weerslag vinden in de inrichting van distributiecentra.”
No comments!
There are no comments yet, but you can be first to comment this article.