De particuliere belegger wil een veilige belegging die toch wat oplevert. Staatsobligaties zijn weliswaar veilig, maar ze leveren niet veel op. Met aandelen kun je meer verdienen, maar het risico is ook groter. Lachende derde is beleggen in vastgoed. En dan vooral in huurwoningen, want die gelden als minder risicovol dan kantoren en winkels. “Nu sparen niets meer oplevert is kopen om te verhuren, buy-to-let, een aantrekkelijk investeringsalternatief”, zegt hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke.

“Vooral in het midden en hoge segment van de private sector liggen mooie kansen voor de belegger.”

Van de circa 3,3 miljoen huurwoningen in Nederland (tegenover 4,3 miljoen koopwoningen) zijn 2,2 miljoen sociale huurwoningen. De resterende 1,1 miljoen behoren tot de private sector. “Vooral in het midden en hoge segment van de private sector liggen mooie kansen voor de belegger”, zegt Francke. Het gaat hierbij om woningen met een huurprijs vanaf 710,68 euro, de zogeheten liberalisatiegrens (de grens tussen sociale-huurwoning en woning in de vrije sector). Door de druk op de huurwoningmarkt zet de prijsstijging van verhuurde woningen verder door, zo stellen VGM NL (Vastgoedmanagement Nederland), de brancheorganisatie van vastgoedmanagers, en de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM. Gezamenlijk tekenen ze voor circa 31.000 huurtransacties in de vrije sector op jaarbasis (marktaandeel circa 50 procent). De gemiddelde huurprijs per vierkante meter is met 5,9 procent gestegen, de absolute huurprijs met 2,9 procent. Er zijn meerdere oorzaken voor de prijsstijging: te weinig aanbod om aan de vraag te voldoen leidt tot prijsdruk, maar ook het gestegen aandeel van verhuurde nieuwbouwwoningen en de verhuur van kleinere woningen (beide hebben een hogere vierkante meterprijs) beïnvloeden de prijsstijging.

Winstgevende business

Door het woningtekort is het risico op leegstand vrij klein en is investeren in een huurwoning een solide vorm van beleggen. Het directe rendement (huur ten opzichte van de waarde) is historisch gezien vrij stabiel, stelt Francke. Het indirecte rendement (procentuele waardegroei) is veel veranderlijker; de prijzen van verhuurde woningen kunnen ook dalen. “Dit brengt voor de belegger risico’s met zich mee als hij de woning op een ongunstig moment zou moeten of willen verkopen, bijvoorbeeld om aan te wenden voor consumptieve bestedingen.” Verder is het de vraag of er voldoende rekening wordt gehouden met onderhoudskosten en andere uitgaven om de woning in stand te houden. Dit speelt met name bij oudere woningen. “Deze kosten kunnen zomaar 1 procentpunt of meer van het rendement afhalen.” Het alternatief is geen of weinig onderhoud verrichten. Dit is uiteraard slecht voor de huurder, maar het levert op termijn ook een extra prijsrisico op bij het verkopen van de woning. De beleggers zijn vooral actief in relatief kleine en goedkope woningen, stelt Francke. “Daardoor concurreren ze direct met koopstarters. De vraag van particuliere investeerders gecombineerd met een vrijwel constante voorraad van deze woningen zorgt voor een opwaartse prijsdruk die koopstarters benadeelt.” Dagblad Trouw berekende dat in Amsterdam in 2017 een op de acht verkochte woningen in bezit kwam van iemand die er zelf niet gaat wonen: een kleine belegger met twee tot vijftig huizen in eigendom. Beleggen in huur is een winstgevende business, zo stelde de krant. Zo zijn er mensen die voor twee ton een woning kopen, de kamers erin afzonderlijk verhuren en daarmee tot drieduizend euro aan huur per maand vangen.

Tussen wal en schip

Het thema koopstarter versus belegger is voor minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aanleiding voor een onderzoek naar de rol van particuliere beleggers op de woningmarkt.

In hoeverre zorgen zij voor het opdrijven van de prijzen van koopwoningen? Om nog enige kans te maken op een woning zit er voor starters soms niets anders op dan overbieden. De minister noemt dat verontrustend. Positief is volgens haar dat de meeste beleggers hun bezit verhuren, waardoor de markt van vrijesectorwoningen groeit. Vooral in de middenhuur is een groot tekort aan woningen. Een deel van de bevolking valt namelijk tussen wal en schip. Ze kunnen niet kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor sociale huur. Voor het één verdienen ze te weinig, voor het ander te veel. Middenhuur is een maandelijks huurbedrag tussen de liberalisatiegrens en 900 à 1.000 euro. Vooral in dit segment is een rol weggelegd voor beleggers, vindt Ollongren. Wat ze wil voorkomen is dat particuliere verhuurders misbruik maken van de krapte op de markt. De Nederlandsche Bank (DNB) maakt zich zorgen over de woningmarkt en de sterke stijging van het aantal aankopen door particuliere beleggers. In de vier grote steden waren particuliere beleggers goed voor 21 procent van alle woningaankopen. In de rest van Nederland bedraagt het aandeel van particuliere beleggers 9 procent.

Stijgende woningprijzen

Net als de minister vindt DNB dat de huidige krapte op de woningmarkt dient te worden bestreden met een vergroting van het aanbod, met name in het middensegment van de huurmarkt. “Beleggers beschikken over veel liquiditeit en zijn vanwege de lage rente op zoek naar hoogrenderende beleggingen”, aldus DNB. “Dit leidt tot een bovengemiddelde vraag naar commercieel vastgoed en recordvolumes aan beleggingstransacties.” Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) uitte kritiek op het functioneren van de woningmarkt in de grootste internationale steden. Door onvoldoende bouwactiviteit, in combinatie met de trek naar grotere steden, is het woningtekort toegenomen, stelde het IMF. “Dit is een groot probleem voor de Nederlandse economie.” Het IMF benadrukt dat de sterk stijgende woningprijzen in Nederland (en dan vooral in Amsterdam) deel uitmaken van een mondiaal verschijnsel. “Woningmarkten gedragen zich wereldwijd steeds meer hetzelfde. Dat vormt een risico voor de internationale economie en kan ertoe bijdragen dat een vastgoedcrisis in één land andere landen besmet.”

Instellen woonplicht

Amsterdam, Melbourne, Sydney, Toronto en Vancouver zijn volgens het IMF de steden waar investeerders het snelst oprukken. Een van de belangrijkste vermogensbeheerders ter wereld, de Zwitserse bank UBS, becijferde dat Amsterdam de komende jaren de hoogste vastgoedrendementen van de EU mag verwachten: jaarlijks 7,8 procent tegen een EU-gemiddelde van 5,8 procent. Waar alle deskundigen het over eens zijn: de belangrijkste oplossing van het (huur)woningprobleem is bijbouwen. Volgens de NVM zijn er op korte termijn 200.000 woningen nodig, waarvan een deel gerealiseerd kan worden door de transformatie van lege kantoren. Dat levert op korte termijn 30.000 tot 40.000 woningen op, is de verwachting.

Het tegengaan van misbruik van de schaarste in het huurwoningsegment moet een belangrijk aandachtspunt blijven. Als er een situatie dreigt te ontstaan die onwenselijk is, dan kan de overheid particuliere investeerders ontmoedigen door het verhogen van de overdrachtsbelasting van tweede woningen of het zelfs onmogelijk maken om te investeren door het instellen van een woonplicht.